witam grono fachowców

mam pytanie jako całkowity laik .
chciałbym nabyć działkę która posiada - cyt: " niezgodność dokumentacji geodezyjnej KEM96/77 z przebiegiem granicy uwidocznionej na mapie ewidencji gruntów "

jest to informacja pochodząca z opini geodezyjnej opracowanej przez biegłego sądowego .

są tam także zawarte informacje że :
- ogrodzenie jest zgodne z przebiegiem granicy wskazanej na szkicu polowym nr xx op. pom KEM 96/77
- powierzchnia działki została obliczona na podstawie mapy ewidencyjnej

rozumiem że trzeba zrobić rozgraniczenie ale w/g mnie to ewidentnie działka będzie docelowo taka jak wynika z dokumentacji KEM czy jak to zwą a nie jak wynika z mapy ewidencji gruntów .

sprzedający upiera się że tak nie jest ...

moje pytanie brzmi - co jest podstawą do wyznaczenia granic działki lub który z dokumentów jest bardziej znaczący dla sprawy ?

p.s.
proszę o wyrozumiałość jeśli sprawa jest przedstawiona niejasno