Witam.

Spotkaliście się kiedykolwiek z sytuacją, że podział został dokonany w niewłaściwie określonych granicach działki dzielonej, a następnie nowowydzielone działki sprzedano i założono na nie KW? Czy założenie ksiąg sanuje te nowe granice?

Warto zapoznać się z Postanowieniem SN Sygn. akt III CZP 51/09 z dnia 19 sierpnia 2009 r. [www.sn.pl] , w którym dość przystępnie wyjaśniono taką sytuację.


Nawiasem mówiąc z orzeczenia wynika też cały szereg istotnych stwierdzeń, wynikających z uwłaszczeń przeprowadzonych w latach 70-tych. Np. że zasięg własności przy uwałaszczeniach nie wynika z map ewidencyjnych, lecz jest zgodny ze stanem samoistnego posiadania w dniu 4 listopada 1971 r.

<<
Zagadnienie wpływu wydanych przez organ administracyjny na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy aktów własności ziemi na postępowanie rozgraniczeniowe zostało wyjaśnione w judykaturze. W razie wypełnienia hipotezy tego przepisu uwłaszczenie następowało z mocy samego prawa, a zatem decyzja taka ma charakter potwierdzający, czyli deklaratoryjny. Organ administracyjny ustalał jedynie nabycie prawa własności nieruchomości, nie dokonując kontroli granicy i nie miał kompetencji do dokonania rozgraniczenia w toku postępowania uwłaszczeniowego. Z tego względu w wypadku określenia w akcie własności ziemi obszaru i konfiguracji działki z naruszeniem art. 12 ust. 7 ustawy sąd dokonujący rozgraniczenia mógł i może samodzielnie ustalić granicę działek zgodnie ze stanem samoistnego posiadania w dniu 4 listopada 1971 r., bez potrzeby dokonania zmiany tej decyzji w postępowaniu administracyjnym (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 1978 r., IV CR 268/78, OSNC 1979, nr 3, poz. 55 i uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 1975 r., III CZP 92/74, OSNCP 1976, nr 3, poz. 34).

(...)

Kognicja sądu w postępowaniu rozgraniczeniowym obejmuje ustalenie przebiegu granicy według kryteriów określonych w art.153 k.c. Jeżeli linia graniczna stała się sporna, to sąd może sięgnąć do dalszych kryteriów rozgraniczenia, jeżeli nie można ustalić stanu prawnego, przez który należy rozumieć w razie wydania na graniczne grunty aktów własności ziemi, jak wynika już z powyższych uwag, stan samoistnego posiadania w dniu 4 listopada 1971 r. , nawet jeżeli granice ewidencyjne uwłaszczonych działek miały odmienny przebieg. Innymi słowy samoistny posiadacz nabywał własność nieruchomości na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy w takich granicach, w jakich faktycznie wykonywał swe władztwo w stosunku do posiadanej nieruchomości w dniu wejścia ustawy uwłaszczeniowej w życie, nawet jeżeli stan jej posiadania nie był zgodny z obszarem i konfiguracją działek wynikających z ewidencji gruntów.
>>


Albo takie, że umowa sprzedaży działki zawarta w formie aktu notarialnego przenosi jej własność w granicach prawa własności, a nie według błędnego oznaczenia ewidencyjnego.

<<
Geodezyjny podział uwłaszczonej działki nr 45 nie mógł dokonać zmiany zakresu prawa własności jej właścicieli w stosunku do sąsiedniej nieruchomości, tj. działki nr 44, której część stanowi obecnie działka 44/2. Sam fakt podziału nieruchomości nie wywołuje zmian w prawie własności. Granica prawna pomiędzy rozgraniczanymi nieruchomościami nie uległa więc zmianie na skutek tego zdarzenia prawnego, skoro według mapy podziału, choć z nieaktualnymi danymi ewidencyjnymi podobnie jak w rzeczywistości, w dalszym ciągu północna granica działki 45/2 pozostawała w styczności z południową granicą działki 44/2.

Skoro na mapie podziału na odcinku spornym nie była wydzielona inna działka, to umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego z dnia 10 lutego 1987 r., którą małżonkowie Marianna i Franciszek G. zbyli synowi Henrykowi G. działkę 45/2, zgodnie z wolą stron (por. art. 65 § 2 k.c.) przeniosła jej własność w granicach prawa własności, a nie według błędnego oznaczenia ewidencyjnego jej północnej granicy.
>>


A tutaj "kawa na ławę":

<<
Wpisy w księdze wieczystej danych geodezyjnych ustalających stan prawny nieruchomości mają znaczenie ujawniające (ustalające, tj. deklaratoryjne) i same nie tworzą prawa, ani nie sanują jego braku (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 1958 r., III CR 258/57, RPE 1/59, s. 334) chyba, że co innego wynika z wyraźnych przepisów prawa, które nadają wpisowi prawotwórczy charakter (np. ustanowienie odrębnej własności lokalu). Zauważyć też należy, że wynikające z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst : Dz.U z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej u.k.w.h.) domniemanie nie dotyczy danych faktycznych stanowiących przedmiot wpisów zawartych w dziale I-O księgi wieczystej. Także art. 5 u.k.w.h. swą hipotezą obejmuje niezgodność ze stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a nie danymi faktycznymi dotyczącymi oznaczenia nieruchomości (jej powierzchni i przebiegu granic), gdyż dane te same przez się nie tworzą stanu prawnego (por. np. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1989 r., III CZP 13/89, OSNCP 1990, nr 2, poz. 26 i z dnia 4 marca 1994 r., III CZP15/94, RP 1994, nr 3, s. 53).
>>


Pozostaje zatem jedynie kwestia trybu "odkręcenia" błędnie określonych granic...

Pozdrawiam, Adam Wójcik.